Turistické licence na Costa del Sol: platí nebo ne?
Nejistota kolem turistických licencí provázela realitní trh na Costa del Sol již od loňského roku. Spousta klientů, nejen ze Slovenska nebo Česka, se nás pravidelně ptá, zda budou moci pronajímat svou nemovitost, nebo zda je to zcela zakázáno. Teď už konečně máme jasnou odpověď. Regionální vláda Andalusie (Junta de Andalucía) oficiálně potvrdila, že turistické licence zůstávají platné i po změně vlastnictví nemovitosti.
Co se změnilo?
Dosud existovala nejasnost, zda změna vlastnictví vyžaduje nové schválení od Společenství vlastníků a nové podání žádosti o turistickou licenci. Nová interpretace andaluské legislativy je však nyní jednoznačná: Turistická licence je připojena k nemovitosti, nikoli k majiteli.
Jedná se o věcné právo (derecho real), nikoli o osobní právo (derecho personal). To znamená, že změna vlastnictví nemovitosti neruší turistickou licenci, pokud nemovitost nadále splňuje všechny požadavky andaluské turistické legislativy.
Praktické důsledky pro kupující
- Žádná potřeba nového schvalování ze strany komunity
Kupující nepotřebuje získat nové hlasování nebo souhlas od společenství vlastníků pouze kvůli změně majitele. Licence zůstává aktivní a platná.
- Kontinuita pronájmu bez přerušení
Rezervace a pronájem mohou pokračovat bez přerušení (po splnění standardních administrativních aktualizací). Příjem z pronájmu zůstává zachován od prvního dne vlastnictví.
- Jednodušší transakce
Nemovitost si zachovává svůj status turistického pronájmu při dokončení prodeje, což podporuje cenu, poptávku a kontinuitu pronájmu.
- Větší jistota pro investory
Investoři mohou kupovat licencované nemovitosti s vědomím, že licence zůstává účinná po převodu. To zlepšuje předvídatelnost výnosů a dlouhodobé plánování.
Co musí nový majitel udělat?
I když licence zůstává platná, nový vlastník má specifické povinnosti:
Administrativní aktualizace je povinná:
- Notifikovat změnu vlastnictví v Andalusském turistickém rejstříku (RTA)
- Aktualizovat údaje o nemovitosti v relevantních registrech
- Zajistit pokračující dodržování povinností (registrace hostů, bezpečnostní a kvalitní standardy)
Pravidla komunity zůstávají v platnosti
Stanovy komunity (hluk, používání společných prostor, parkování) zůstávají závazné a musí být respektovány vlastníky i hosty.
Kontrolní seznam při koupi nemovitosti s turistickou licencí
Před podpisem kupní smlouvy by měl kupující ověřit nejlépe přes svého španělského právníka (spolupracujeme s právníky, kteří mluví také česky a slovensky):
- Aktuální stav registrace nemovitosti v Andalusském turistickém rejstříku (RTA)
- Je licence aktivní a platná?
- Obsahuje rejstřík správné údaje?
- Soulad s aktuálními požadavky
- Splňuje nemovitost technické požadavky? (obyvatelnost, vybavení, klimatizace, minimální výměra)
- Nejsou žádná nevyřízená sankční řízení nebo administrativní požadavky?
- Pravidla komunity
- Stanovy společenství vlastníků nezakazují turistické využití
- Nejsou žádná místní omezení (saturované zóny, urbanistické limity, specifická lokální nařízení)
- Dokumentace
- Zahrnout reference na licenci a dokumentaci do procesu due diligence
- Připravit si post-completion administrativu (notifikace změny vlastnictví, přihlašovací údaje hostů, aktualizace pojištění)
Co by měl udělat prodávající
Transparentní prodej vyžaduje, aby prodávající:
- Poskytl kupujícímu veškerou dokumentaci týkající se platné turistické licence
- Informoval o aktuálním stavu registrace a případných administrativních požadavcích
- Zahrnul do kupní smlouvy specifickou klauzuli potvrzující, že nemovitost je registrována jako turistické ubytování (VUT) a že licence je přenosná
- Zajistil potřebnou dokumentaci, aby kupující mohl notifikovat nové vlastnictví Junta de Andalucía
Proč je to pozitivní pro trh
Právní jistota je základním kamenem zdravého investičního trhu.
Potvrzením, že licence přetrvávají po prodeji bez potřeby nového souhlasu komunity, Andalusie:
- Snižuje transakční riziko
- Chrání kontinuitu příjmů z pronájmu
- Pomáhá licencovaným nemovitostem udržet si tržní hodnotu
- Usnadňuje mezinárodním kupujícím podpis výnosů a dlouhodobé plánování
Náš pohled
Za posledních 12 let jsme pomohli s koupí nemovitosti ve Španělsku stovkám kupujícím ze Slovenska a České republiky. Otázky ohledně turistických licencí a pronájmu bylo jedním ze základních témat, která jsme řešili a dotáhli do úspěšného konce.
Toto potvrzení ze strany Junta de Andalucía je významný krok správným směrem. Eliminuje jednu z klíčových právních šedých zón a umožňuje investorům činit informovaná rozhodnutí s větší jistotou.
I pro kupující z Česka a Slovenska, kteří zvažují investici do koupě nemovitosti s možností pronájmu na Costa del Sol nebo Costa Blanca, je toto dobrá zpráva – trh se stává předvídatelnějším a právně bezpečnějším.
Upozornění
Tento článek je určen pouze pro všeobecné informační účely a není právní radou. Předpisy se mohou vyvíjet a jejich aplikace závisí na různých okolnostech. Doporučujeme si vždy každou nemovitost nechat důkladně prověřit zkušeným místním španělským právníkem specializujícím se na nemovitosti před přijetím konečného rozhodnutí. Rádi vám s tím pomůžeme.
Máte-li nějaké doplňující dotazy, nebo požadavky, neváhejte nás kontaktovat:
WhatsApp / mobil: +421 944 584 548
Email: info@spanielsko-reality.eu