Španielsko, Costa del Sol 2026: 3 typy prenájmu pod lupou

Porovnanie krátkodobého vs. strednodobého a dlhodobého prenájmu: Výnosy, licencie, pravidlá 2026, od Torremolinos po Sotogrande. Kde a čo sa skutočne oplatí?

Costa del Sol patrí dlhodobo k najvyhľadávanejším destináciám v celej Európe, nielen pri predaji nehnuteľností, ale aj ich prenájme. V roku 2025 sa však pravidlá pre prenájom nehnuteľností v Španielsku zásadne zmenili – nie vďaka poklesu dopytu, ale vďaka novej legislatíve, ktorá prepisuje pravidlá hry pre krátkodobé turistické prenájmy v bytových domoch.

Čo nové platí pre prenájmy na Costa del Sol v roku 2026?

Zákon o horizontálnom vlastníctve — Ley de Propiedad Horizontal — bol zmenený Organickým zákonom 1/2025 a zaviedol povinný predchádzajúci súhlas komunity vlastníkov pre každú novú turistickú licenciu VFT (Vivienda de Fines Turísticos) v bytových domoch. Pre investorov a kupujúcich aj z Čiech alebo zo Slovenska, ktorí už investovali alebo len zamýšľajú investovať do kúpy nehnuteľnosti a následne ju aj prenajímať na Costa del Sol, je pochopenie týchto zmien kľúčové – nie je dôvod na paniku, ak viete, na čo sa zamerať.

Tri typy prenájmu: definícia a právny rámec v Andalúzii

1. Krátkodobý prenájom — VFT (do 1 mesiaca)

Ide o prenájom turistom na dni až týždne prostredníctvom platforiem ako Airbnb, Booking, alebo vlastného webu. V Andalúzii podlieha Decreto 28/2016 a vyžaduje si registráciu na Junta de Andalucía — tzv. licenciu VFT (Vivienda de Fines Turísticos) a registráciu hostí v policajnom systéme (Registro de Viajeros).

Právne podmienky:

Platná licencia VFT registrovaná v Registro de Turismo de Andalucía
Klimatizácia v spálňach aj obývacej izbe
Lekárnička prvej pomoci
Kniha sťažností (Hoja de Reclamaciones)
Energetický certifikát (EPC/CEE)
Registrácia každého hosťa u polície do 24 hodín

Nová podmienka od roku 2025 (Organic Law 1/2025): Pre nové žiadosti o VFT licenciu v bytovom dome je povinný predchádzajúci súhlas komunity vlastníkov – kvalifikovanou väčšinou 3/5 všetkých vlastníkov (nie len prítomných na schôdzi). Bez tohto súhlasu Junta de Andalucía novú licenciu nevydá.

2. Strednodobý prenájom — MTR (1 až 11 mesiacov)

Prenájom na obdobie jedného až jedenásť mesiacov, typicky pre digitálnych nomádov, expatov, sezónnych pracovníkov, ľudí pri rekonštrukcii vlastnej nehnuteľnosti alebo profesionálov na pracovnom pobyte. Tento typ prenájmu sa riadi Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a nevyžaduje turistickú licenciu VFT ani súhlas komunity vlastníkov.

Kľúčové výhody pre investora:

Nižšia regulačná záťaž — nevyžaduje sa turistická licencia VFT
Komunita vlastníkov nemá právo veto
Stabilnejší príjem ako krátkodobý, vyšší ako dlhodobý
Menej check-inov a rotácie hostí
Rastúci dopyt vďaka explózii práce na diaľku

3. Dlhodobý prenájom — LTR (12 mesiacov a viac)

Klasický nájom rezidentom na minimálne jeden rok. Riadi sa tiež LAU a žiadny špeciálny súhlas komunity ani licencia sa nevyžaduje. Nájomca má zákonom chránené práva – vrátane predkupného práva na obnovu zmluvy a ochrany pred vypovedaním.

Nájomná legislatíva — dôležité pre rok 2026: Španielsko obmedzuje ročné zvyšovanie nájomného indexom CPI. V oblastiach vyhlásených za “napätý trh s bývaním” platia prísnejšie obmedzenia. Costa del Sol ešte nie je plošne vyhlásená za takúto zónu, ale situácia sa môže meniť — sledujte aktualizácie legislatívy.

Súhlas komunity vlastníkov: kedy je povinný a kedy nie

Toto je otázka, ktorú si kupujúci a investori kladú najčastejšie. Odpoveď závisí od typu prenájmu a dátumu žiadosti.

Nová VFT licencia (krátkodobý, po 2025): ✅ MUSÍ BYŤ! — 3/5 väčšina všetkých vlastníkov
Existujúca VFT licencia (kúpa nehnuteľnosti): ❌ NEVYŽADUJE SA! – licencia sa prevádza s nehnuteľnosťou
Strednodobý prenájom (1–11 mesiacov, LAU): ❌ NEVYŽADUJE SA!
Dlhodobý prenájom (12+ mesiacov, LAU): ❌ NEVYŽADUJE SA

Dôležité upozornenie: Komunita vlastníkov môže zmeniť stanovy a zakázať budúceturistické prenájmy trojpätinovou väčšinou. Toto rozhodnutie však nemôže retroaktívne zrušiť platné VFT licencie, ktoré boli vydané pred prijatím tohto rozhodnutia.

Osobitné pravidlo pre rodinné domy a vily: Samostatne stojace vily a rodinné domy nespadajú pod Ley de Propiedad Horizontal — teda súhlas žiadnej komunity bytových vlastníkov sa pri nich nevyžaduje. Turistická licencia VFT je stále potrebná, ale schválenie susedmi nie. Toto je jeden z dôvodov, prečo sú vily v roku 2026 čoraz zaujímavejšou investičnou alternatívou.

Zlaté pravidlo pre investorov: nehnuteľnosť s platnou turistickou licenciou VFT

Ak kúpite nehnuteľnosť, ktorá už má platnú turistickú licenciu VFT, môžete v krátkodobom prenájme pokračovať bez potreby nového súhlasu komunity. Platí to za týchto podmienok:

Licencia musí byť platná a aktívna v čase predaja — overte si to v Registro de Turismo de Andalucía (RTA)
Nový vlastník musí notifikovať zmenu majiteľa na Junta de Andalucía do 30 dní od kúpy – ide o formálnu oznamovaciu povinnosť, nie o novú žiadosť
Nehnuteľnosť musí naďalej spĺňať technické požiadavky Decreto 28/2016 — klimatizácia, vybavenie, energetický certifikát
Licencia nesmie byť pozastavená ani predmetom správneho konania v čase prevodu
Komunita vlastníkov nesmela zakázať turistické prenájmy v stanovách pred vydaním tejto konkrétnej licencie

Tip pre kupujúcich: Vždy požiadajte svojho realitného agenta o preverenie platnosti turistickej licencie VFT. Váš španielsky právnik musí overiť, že v stanovách komunity nie je zákaz turistických prenájmov, výpis z Registro de Turismo a posledné zápisnice zo schôdzí komunity. Pre našich klientov v spolupráci s česky alebo slovensky hovoriacim právnikom zabezpečujeme všetky tieto potrebné overenia.

Porovnanie výnosov: krátkodobý vs. strednodobý vs. dlhodobý prenájom

Hrubý výnos podľa typu prenájmu a lokality (2026)

Nerja / Torrox

Krátkodobý (VFT): 5–7 %
Strednodobý (MTR: 4–5,5 %
Dlhodobý (LTR): 3,5–5 %

Torre del Mar / Vélez-Málaga

Krátkodobý (VFT): 5–7 %
Strednodobý (MTR: 4–5,5 %
Dlhodobý (LTR): 3,5–5 %

Torremolinos

Krátkodobý (VFT): 6–8 %
Strednodobý (MTR: 4,5–6 %
Dlhodobý (LTR): 4–5 %

Benalmádena

Krátkodobý (VFT): 6–8 %
Strednodobý (MTR: 4,5–6 %
Dlhodobý (LTR): 4–5 %

Fuengirola / Los Boliches

Krátkodobý (VFT): 6–8 %
Strednodobý (MTR: 5–6,5 %
Dlhodobý (LTR): 4,5–5,5 %

La Cala de Mijas

Krátkodobý (VFT): 5,5–7,5 %
Strednodobý (MTR: 4,5–6 %
Dlhodobý (LTR): 4–5 %

Marbella / Puerto Banús

Krátkodobý (VFT): 4–6 %
Strednodobý (MTR: 3,5–5 %
Dlhodobý (LTR): 3–4,5 %

Estepona

Krátkodobý (VFT): 5–7 %
Strednodobý (MTR: 4–5,5 %
Dlhodobý (LTR): 3,5–5 %

Sotogrande

Krátkodobý (VFT): 3–4,5 %
Strednodobý (MTR: 4–5,5 %
Dlhodobý (LTR): 3,5–5,5 %

Poznámka: Pri dobre spravovanej nehnuteľnosti v top lokalite môže byť výnos vyšší.

Prevádzkové náklady

Krátkodobý prenájom:

Správa a prenájom nehnuteľnosti: 18–25 % z príjmu z rezervácií
Upratovanie po každom hosťovi: 40–150 € / pobyt
Poplatky platforiem (Airbnb, Booking): 3–5 %
Poplatky komunite + IBI + poistenie: od cca 1 500 EUR (závislé od viacerých faktorov)
Údržba a opotrebovanie: vyššie ako pri dlhodobom

Strednodobý prenájom:

Správa a prenájom: 8–12 % z ročného nájomného
Nižšia rotácia, menej upratovania
Nájomca hradí väčšinu utilít

Dlhodobý prenájom:

Správa a prenájom: 6–10 % z ročného nájomného
Minimálna prevádzková záťaž
Vyššie riziko neplatiaceho nájomcu (dlhší proces vysťahovania)

Sezónnosť: najlepšie a najhoršie mesiace na prenájom

Krátkodobý prenájom – mesačná obsadenosť

Výborné mesiace (obsadenosť 85–100 %): Júl a august sú absolútnym vrcholom – priemerná denná cena (ADR) stúpa o 40–80 % oproti základu. Veľká noc (Semana Santa) a prázdniny počas školského roka (február, október) generujú vyšší výnos.

Dobré mesiace (obsadenosť 65–80 %): Máj, jún a september sú zlatým obdobím na Costa del Sol – príjemné počasie, menej davov, stále vysoký dopyt. Golfoví turisti a digitálni nomádi predlžujú sezónu do októbra a novembra.

Slabšie mesiace (obsadenosť 30–55 %): December, január a polka februára sú historicky najslabšie mesiace pre čisto letné destinácie. December trpí obzvlášť – väčšina ľudí trávi Vianoce doma a turistický záujem o Costa del Sol v tomto mesiaci výrazne klesá. Ale dobre riadené nehnuteľnosti v lokalitách s celoročnou infraštruktúrou (golf, wellness, blízkosť mesta) dosahujú aj v týchto mesiacoch 40–60 % obsadenosť.

Stratégia pre zimné mesiace: Ponúknite 28–90-dňové pobyty za zvýhodnenú mesačnú cenu digitálnym nomádom a severoeurópskym dôchodcom (tzv. zimovaciemu segmentu), ktorí radi vymenia šero za slnko. Táto taktika môže v tomto období zdvihnúť obsadenosť aj o 15–25 %. Silvester a Nový rok sú výnimkou – krátke pobyty s prémiovou ADR sú v týchto dňoch reálne.

Dlhodobý a strednodobý prenájom – sezónnosť

Tieto typy prenájmu sú omnoho menej sezónne závislé. Dopyt je stabilný počas celého roka – s miernym nárastom v auguste–septembri, keď rodiny expatov hľadajú bývanie pred začiatkom školského roka.

Lokality od Nerja po Sotogrande: pre ktorý typ prenájmu sú najlepšie?

Nerja a Torrox – krátkodobý prenájom v autentickom prostredí

Nerja je malé mestečko s obrovskými jaskyňami, krásnymi plážami a celoročným dopytom od britských a nemeckých turistov. Typický výnos VFT: 5–7 %. Dopyt dlhodobých nájomníkov je menší — trh je menší a menej diverzifikovaný ako v Marbelle alebo Fuengirole.

Odporúčanie: krátkodobý prenájom, ideálne apartmány s výhľadom na more v dochádzkovej vzdialenosti od pláže

Torre del Mar a Vélez-Málaga – podceňovaný skvost s rastúcim potenciálom

Torre del Mar je pobrežná časť mesta Vélez-Málaga na Costa del Sol East – teda na “východnom pobreží” medzi Málagou a Nerja, na skok od mesta Malaga. V roku 2026 patria medzi najrýchlejšie rastúce turistické destinácie v regióne. Dlhá piesočnatá promenáda (Paseo Marítimo), výborná gastronómia, nižšia hustota turistov oproti Fuengirole, Benalmádene, alebo Torremoinosu a stále dostupné ceny nehnuteľností z ních robia zaujímavú príležitosť pre investorov, ktorí hľadajú vyšší potenciál rastu hodnoty.

Výnosy z krátkodobých prenájmov sa pohybujú na úrovni 5–7 %, pričom dobre umiestnené apartmány na pešo od pláže a v blízkosti promenády dosahujú aj 7–8 % pri profesionálnej správe. Dopyt tvoria najmä španielski turisti z vnútrozemia a rastúci segment zahraničných návštevníkov z Nemecka a Holandska.

Odporúčanie: krátkodobý prenájom ako hlavná stratégia; v zimných mesiacoch strednodobé pobyty pre digitálnych nomádov. Vynikajúca príležitosť pre investorov s nižším vstupným rozpočtom.

Málaga mesto – strednodobý a dlhodobý prenájom

Centrum Málagy zažíva explóziu dopytu od profesionálov, digitálnych nomádov a študentov. Regulácia krátkodobých prenájmov (STR) je v centre mesta prísnejšia (mestské vyhlášky obmedzujú nové licencie v niektorých zónach).

Odporúčanie: strednodobý prenájom 1–6 mesiacov pre pracujúcich expatov; dlhodobý pre rodiny s deťmi. Výnosy z dlhodobých prenájmov (LTR) dosahujú 4,5–6 % v centre a Soho štvrtiach.

Torremolinos – historická turistická bašta s celoročnou infraštruktúrou

Torremolinos je najstarším turistickým centrom Costa del Sol a stále jednou z najnavštevovanejších destinácií na celom pobreží. Letisko Málaga je vzdialené len 4 km (dostupnosť vlakom, autom), čo znamená celoročný prísun krátkodobých turistov aj pracovných cestujúcich. Mestská infraštruktúra, množstvo reštaurácií, barov, obchodov a nočného života robí z Torremolinos skvelú baštu pre krátkodobý prenájom s veľmi nízkou sezónnou výchylkou.

Výnosy z krátkodobých prenájmov: 6–8 %, pri apartmánoch v pešej vzdialenosti od pláže La Carihuela alebo Playa Bajondillo a podobných. Ceny nehnuteľností sú stále nižšie ako v Benalmádene alebo Marbelle, čo vytvára atraktívnejší pomer ceny a výnosu. Torremolinos má tiež silný LGBTQ+ turistický segment, ktorý generuje dopyt celoročne.

Odporúčanie: krátkodobý prenájom s dôrazom na celoročnú obsadenosť; investori hľadajúci lepší price-to-yield ratio oproti Benalmádene tu nájdu zaujímavé príležitosti.

Benalmádena – rodinný dopyt s celoročnou obsadenosťou

Výborná dostupnosť z letiska – autom, vlakom (15 minút), rozvinutá turistická infraštruktúra – marina, aquapark, lanovka, atrakcie pre celú rodinu – a silný dopyt aj mimo sezóny. Výnosy z krátkodobých prenájmov: 6–8 %.

Odporúčanie: prednostne krátkodobý prenájom; v zimných mesiacoch kombinovať so strednodobými pobytmi.

Fuengirola a Los Boliches — najvyššia konzistentná obsadenosť na pobreží

Fuengirola je pre mnohých investorov optimálnou lokalitou na celom pobreží: vlakové spojenie do Málagy a ľahká dostupnosť do Marbelly, dostupné ceny, silný britský a škandinávsky dopyt.

Odporúčanie: najlepšie krátkodobý prenájom apartmánov v pešej vzdialenosti od pláže. Výnosy 6–8 %, pri najlepšie umiestnených jednotkách aj 8–10 %.

Mijas Costa a La Cala de Mijas — golf a pláž v jednom

La Cala de Mijas je veľmi obľúbená a vysoko dopytovaná lokalita po celý rok vďaka kombinácii piesočnatých pláží, golfu a vynikajúcej gastronómii, ako aj blízkosť k mestám Marbella a Fuengirola. Pričom na letisko v Malage je to len cca 30 minút autom.

Odporúčanie: krátkodobý prenájom s golfovým partnerstvom; v zime strednodobé 1–3 mesačné pobyty hlavne pre dopytujúcich zo severských krajín.

Marbella a Puerto Banús — prémiové ADR, nižší hrubý výnos

Marbella je synonymom luxusu a likvidity. Známa po celom svete a vysoko dopytovaná počas celého roka. Milujú ju všetci – milovníci pláží, golfu, prírody, kultúry a histórie. Vstupná cena komprimuje hrubý výnos (4–6 %), pri dobrej správe aj vyšší, ale absolútne čísla sú vysoké vďaka prémiovej ADR. Predaj z druhej ruky v Marbelle prebieha rýchlo a blízko požadovanej ceny.

Odporúčanie: krátkodobý prenájom pre HNWI investorov; dlhodobý pre rodiny expatov hľadajúce dostupnosť medzinárodných škôl.

Estepona — najlepší pomer hodnoty a rastu

Estepona, nazývaná aj „Záhrada Costa del Sol“ je aj v roku 2026 jednou z najzaujímavejších lokalít aj pre nových investorov: nové promenády, revitalizované staré mesto, rastúca marina a ceny výhodnejšie ako v Marbelle. Viac zelene, menej turistov ako v Marbelle, vynikajúce pláže, golfové ihriská. Výnosy z krátkodobých prenájmov: 5–7 %.

Odporúčanie: krátkodobý prenájom v nových komunitách v pešej vzdialenosti od pláží; strednodobý pre sezónnych pracovníkov a expatov v zimných mesiacoch.

Sotogrande — dlhodobý prenájom s prémiovými nájomníkmi

Sotogrande nie je typická turistická destinácia. Silnou stránkou sú medzinárodné školy (Sotogrande International School), polo klubs, marina a pokojný životný štýl pre bohaté rodiny. Druhá Marbella, ale menej turistov, vysoká úroveň, veľa zelene, kľudu, množstvo športových možností, atď. Výnosy z krátkodobých prenájmov sú nižšie (3,5–5 %), ale dlhodobé prenájmy dosahujú 4–6 % s mimoriadne kvalitnými nájomníkmi.

Odporúčanie: prednostne strednodobý a dlhodobý prenájom; krátkodobý len pre polo sezónu a veľké golfové turnaje.

Prenájom domov a víl na Costa del Sol: špeciálna príležitosť

Zatiaľ čo väčšina diskusií o prenájmoch sa točí okolo apartmánov, vily a rodinné domy predstavujú samostatnú a čoraz atraktívnejšiu investičnú kategóriu – a to z jedného kľúčového dôvodu: na samostatne stojace vily sa nevzťahuje povinnosť získať súhlas komunity bytových vlastníkov pre turistickú licenciu VFT.

Výnosy z prenájmu víl podľa lokality

Nerja (okolie)

Krátkodobý (VFT) – vila: 5–7 %
Dlhodobý (LTR) – vila: 3,5–5 %

Fuengirola (kopce)

Krátkodobý (VFT) – vila: 5–6,5 %
Dlhodobý (LTR) – vila: 4–5 %

Mijas Pueblo (kopce)

Krátkodobý (VFT) – vila: 5–7 %
Dlhodobý (LTR) – vila: 4–5 %

Marbella / Golden Mile

Krátkodobý (VFT) – vila: 4–6 %
Dlhodobý (LTR) – vila: 3–4 %

Benahavís / La Zagaleta

Krátkodobý (VFT) – vila: 3–5 %
Dlhodobý (LTR) – vila: 3–4,5 %

Estepona (kopce)

Krátkodobý (VFT) – vila: 5–7 %
Dlhodobý (LTR) – vila: 3,5–5 %

Sotogrande

Krátkodobý (VFT) – vila: 3,5–5 %
Dlhodobý (LTR) – vila: 4–6 %

Pozn.: Krátkodobý prenájom vily generuje omnoho vyššie absolútne príjmy v hlavnej sezóne – vila s bazénom v Marbelle môže v júli–auguste zarobiť 5 000–25 000 € za týždeň.

Prečo sú vily čoraz zaujímavejšie v roku 2026

Po novele Ley de Propiedad Horizontal sa investori čoraz viac pozerajú na vily práve kvôli zjednodušenému licencovaniu. Dopyt po vilách s bazénom a súkromnou záhradou výrazne vzrástol po pandémii a trenduje nahor – rodiny a skupiny priateľov preferujú súkromné vily pred hotelmi. Priemerná dĺžka pobytu vo vile je 7–14 nocí v hlavnej sezóne, čo znižuje náklady na rotáciu hostí.

Najlepšie lokality pre prenájom víl: Marbella a okolie (Golden Mile, Sierra Blanca, Nagüeles) zostávajú najvýnosnejšie z hľadiska absolútnych príjmov. Pre lepší pomer ceny a výnosu hľadajte vily v kopcoch nad Estepona, v okolí Nerja alebo v Mijas Pueblo – vstupné ceny sú nižšie, ale dopyt od európskych turistov je stabilný. Sotogrande exceluje v dlhodobých prenájmoch pre rodiny s deťmi v medzinárodných školách – ročné nájmy za reprezentatívne vily tu dosahujú 36 000–60 000 € ročne.

Záver: Vaša stratégia pre prenájmy na Costa del Sol v roku 2026

Costa del Sol ostáva aj v roku 2026 jedným z najatraktívnejších prenájmových trhov v Európe. Rozhodujúce však už nie je „kúpiť pri mori“, ale kúpiť správny typ nehnuteľnosti s ohľadom na legislatívu, lokalitu a reálny výnos.

Po novele Ley de Propiedad Horizontal sa rozdiel medzi apartmánom bez licencie, apartmánom s VFT a vilou stal zásadným investičným faktorom.

Ak dnes kupujete bez preverenia:

statusu VFT licencie,
stanov komunity,
ako aj nehnuteľnosti,

riskujete, že z investície spravíte len drahú dovolenkovú nehnuteľnosť.

Porovnanie prenájmov v Španielsku