Máme zde začátek nového roku a mnoho z vás už nyní uvažuje o koupi své vysněné nemovitosti ve Španělsku v letošním roce. Zároveň si kladete otázky, zda i španělský realitní trh čeká tvrdý pád a ceny půjdou rapidně dolů. Zopakuje se rok 2007/2008, nebo je španělský trh natolik silný, že ustojí tuto současnou krizi?
Minulý rok nás všechny zasáhla hlavně válka na Ukrajině a její vliv pocítíme i v roce 2023. Inflace, která je s ní spojena, přetrvá ještě nějaký čas. Na tom se shodnou všichni.
Důsledek toho už lze vidět i na financování nákupu nemovitostí pomocí hypoték. Banky v celé EU zvyšují úrokové sazby a zpřísňují podmínky poskytování hypotečního financování. Což bude mít vliv na snížení počtu transakcí spojených s nákupem nemovitostí. Na druhé straně, tyto úrokové sazby stále nejsou nějak vysoké, ve srovnání s inflací.
Poslední roky byly ve Španělsku velmi aktivní i domácí kupující, kteří kupovali hlavně nemovitosti u moře. Vzhledem ke změnám v hypotečním financování se tento trend v roce 2023 o něco zmírní.
V roce 2023 budou mít velkou výhodu hlavně kupující ze zahraničí, kteří nepotřebují financovat nákup své nemovitosti ve Španělsku pomocí hypotéky.
Jaké jsou tedy prognózy expertů na realitní trh ve Španělsku pro rok 2023?
V současné době čelíme různým negativním faktorům, které ovlivňují i realitní trh v celé Evropě.
Na čem se experti shodli, je, že tento vliv nebude v každé zemi stejný.
Většina expertů se shoduje, že Španělsko nezasáhne tato krize kriticky jako jiné evropské státy.
Největší rizika, která v současnosti vidíme:
- Centrální banky ve světě agresivně zvyšují krátkodobé úrokové sazby: Fed, ECB,…
- Dlouhodobé úrokové sazby prudce rostou.
- Inflace prudce stoupá všude ve světě a centrální banky ji přizpůsobují.
- Čínská ekonomika je závislá na řízení Covidu, jejího realitního sektoru a zpomalujícího se hospodářství.
- Spotřebitele po celém světě tlačí vysoká čísla inflace.
Na druhé straně, pozitiva pro realitní trh ve Španělsku:
- Španělsko se tak zařadilo mezi země s nejvyšším růstem v Evropě.
- Ceny nemovitostí ve Španělsku nejsou v porovnání s mezinárodními realitními trhy příliš drahé a zůstávají velmi konkurenceschopné.
- Sazby hypoték jsou mnohem nižší než současná míra inflace.
- Novostaveb je na trhu málo a prodávají se rychle.
- Developerské projekty se prodávají většinou ještě před jejich výstavbou nebo na jejím začátku.
- Například na Costa del Sol je stále obrovský počet zájemců o koupi, ale nemovitostí k prodeji je stále méně.
- Nemovitosti by mohly být pro investory dobrým zabezpečením proti inflaci.
- Španělsko má v tomto prostředí vysokých cen energií dlouhodobé konkurenční zabezpečení.
Rok 2022 byl velmi silným rokem a na většině území Španělska rostly ceny nemovitostí tempem, jaké nebylo zaznamenáno od období před boomem na trhu s nemovitostmi v roce 2007.
Experti předpovídají, že rok 2023 již nepřinese takové zvyšování cen nemovitostí a trh se spíše ustálí.
Podle Atlas Real Estate Analytics bylo ve třetím a čtvrtém čtvrtletí 2022 podepsáno přibližně 168 000 kupních smluv a 166 000 prodejních smluv, přičemž celkový roční počet transakcí s nemovitostmi dosáhl 665 754, což je o 2 % více než 25.
V roce 2023 se však očekává, že silný růst trhu začne slábnout a počet prodejů klesne na 563 450, což je v budoucnu mírně nad úrovní tří let bezprostředně před pandemií. V tomto smyslu by měl rok 2023 z hlediska nákupů a prodejů nemovitostí přinést normalizaci trhu, který se po několika letech extrémů vrátí do své formy. Poklesy cen a prodejů by však neměly být tak výrazné jako ve zbytku Evropy.
Podle nejnovějších údajů se ceny nemovitostí v letošním roce zvýšily o 8 %, ačkoli v některých částech Španělska byl nárůst mnohem vyšší. Například na pobřeží Costa del Sol vzrostly za rok do 3. čtvrtletí v průměru o 11 %, přičemž ceny při opětovném prodeji zaznamenaly v průměru nárůst o 13,5 %.
V některých oblastech Španělska by měly ceny nemovitostí v roce 2023 i klesnout.
Portál Pisos.com předpovídá, že ceny budou v některých oblastech nižší o 1 až 3 %, i když s výhradou, že na nejrušnějších trzích ve Španělsku zaznamenají jen zanedbatelné změny.
ING předpovídá v roce 2023 nárůst o 1 % a společnost BBVA Research očekává pokles prodeje a nárůst cen přibližně o 2 %.
Ratingová společnost Fitch předpokládá další růst španělských nemovitostí v roce 2023 v rozmezí 2 až 4 %. V roce 2023 vidí nárůst cen jen pro Španělsko a Itálii.
Proč jsou dlouhodobé vyhlídky realitního trhu ve Španělsku dobré?
Španělsko má oproti jiným zemím EU mnoho konkurenčních výhod, zde je několik z nich:
- MMF v listopadové zprávě zveřejnil, že hospodářský růst Španělska by měl v roce 2022 dosáhnout 4,6 % a v roce 2023 1,2 %.
- Španělsko se tak zařadilo mezi země s nejvyšším růstem v Evropě.
- Vzhledem k energetické krizi v Evropě je Španělsko jednou z evropských zemí s nejlevnějšími veřejnými službami v Evropě (až o 75%), a předpokládá se, že tomu tak zůstane iv budoucnosti, takže španělská ekonomika by měla zůstat silnější v porovnání s jinými evropskými zeměmi . To poskytne silnou podporu trhu s nemovitostmi. V budoucnosti bychom dokonce mohli být svědky přesunu některých společností směrem do Španělska.
- Španělsko je vedoucí zemí, pokud jde o energii z obnovitelných zdrojů: Španělsko má již 50 % energie z obnovitelných zdrojů a do roku 2050 chce dosáhnout 100 %.
- Kvalifikovaná pracovní síla za nízké náklady.
- Španělská velkoměsta jsou z hlediska kvality života a životních nákladů velmi dobře srovnatelná s evropskými velkoměsty.
- Španělsko nabízí více prostoru za méně peněz, a tak je pro cizince snadné zlepšit bydlení z místa, kde se nacházejí nyní.
- Ceny španělských nemovitostí zůstávají velmi konkurenceschopné oproti jiným mezinárodním trhům.
- Sazby hypoték ve Španělsku zůstávají levné, pokud je porovnáte s inflací, hypotéky jsou mnohem nižší, a to znamená, že je nadále zajímavé vzít si hypotéku k zajištění tohoto inflačního rizika.
- Cizinci jsou v 90% případů kupujícími v hotovosti, ai když požádají o hypotéku, většinou jde o malou část hodnoty nemovitosti, takže zvýšení sazeb bude mít na cizince menší vliv.
- Aktivita cizinců se vrátila na stejnou úroveň, jaká byla v období „před Kovidem“.
- Na trhu s pronájmem není k dispozici dostatek nemovitostí, protože Španělsko je „vlastnická“ země, kde více než 75 % Španělů vlastní svůj domov.
- Většina nemovitostí ve Španělsku je stará a některé potřebují rekonstrukční práce, což znamená zpoždění, než se tyto nemovitosti vrátí na trh.
- Nabídka novostaveb není nadměrná: naopak zůstává pod kontrolou – nabídka je stále menší než poptávka.
- Mezi nejsilnější realitní trhy ve Španělsku se stále pokládají trhy v Madridu, Barceloně a na Costa del Sol.
- Ceny nemovitostí ve Španělsku nejsou příliš drahé, stále jsou o 34% nižší než v roce 2007, kdy dosáhly svého vrcholu, uvádí jeden z největších španělských vyhledávačů nemovitostí Fotocasa.
- Nákup nemovitostí k pronájmu ve Španělsku poskytuje investorům pěkný výnos a mnohem více.
Na závěr lze říci, že rok 2023 nebude rokem rapidního propadu cen, spíše stability trhu a hlavně pro cizince bude optimističtí: příležitosti budou (i když jich bude méně) a trh bude méně napjatý.
Trh s nemovitostmi ve Španělsku bude na jedné straně trpět menší poptávkou ze strany Španělů a cizinců v důsledku zpomalení hospodářské aktivity v Evropě. Ale na druhé straně, porovnáme-li španělský trh s nemovitostmi s mezinárodními trhy a připočteme-li k tomu krátkodobé a dlouhodobé výhody Španělska, španělský trh s nemovitostmi zůstane v roce 2023 silnější než evropský průměr.
I Vám pomůžeme splnit svůj sen o bydlení u moře ve Španělsku – v každém kroku jsme u Vás.